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熱衷升級改造 樂華、順利、翠屏商場大執位
房委會的屋邨商場自2005年被領展﹙舊稱「領匯」）接管後，領展就不斷加租，不少小商戶抵不住昂貴的租金而結業或遷出，繼而引入連鎖店，令居民的選擇減少，而租金的升幅最後也要轉嫁給居民，令居民飽受物價高之苦。 近年，領展不斷將各區的商場「升級」，有些商場進行裝修改造，有些就改名升格，有些就大量引入連瑣店，趕絕小店及老店，如改造後都未能得到效益，領展便將商場出售。觀塘是香港最多公屋戶的地區，領展的一舉一動均影響居民的生活。  旗下的商場分為三等 / 領展領展的「升級」行動 今年內觀塘有數個商場進行資產提升工程。2月，翠屏商場不少店舖被迫遷出或結業，街坊最熟悉的「林記大排檔」結業；3月，樂華進行翻新工程，同樣不少店舖被迫遷出或結業，著名的「冬菇亭」食肆只剩下街坊熟悉的「泰興」，但「偉記」、「合興」大排檔結業； 8月，順利商場進行翻新工程，「名舫酒家」、「榮利（愛群）越南河粉美食」結業。  ▲翠屏商場已結業的林記大排檔 / Jan Ip@觀塘友 ▲順利邨榮利（愛群）越南河粉美食 / Alvin Cheng@觀塘友 ▲著名的樂華邨冬菇亭 / 石家嵐@觀塘友你可能仲想睇 隨著安達邨的落成，秀茂坪的人口漸多，秀茂坪商場及寶達商場被定位為「匯坊商場」，「升級」工程少不了，去年秀茂坪商場的店舖大執位，「祥興」、「利來」茶餐廳結業；寶達商場一直都是死氣沈沈，10月翻新後改名「M.C. BOX 寶達市場」重開，並引入小食街，街市重新開張後才令寶達商場變得熱鬧起來。  ▲改造後的寶達街市 /winson tam@觀塘友本帖最後由 folee2008 於 2017-11-13 09:53:48 編輯
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賺不到錢的就出售 領展懂得賺錢之道，因此由2014年開始，未能創造更多盈利的物業就會出售。彩霞邨商舖與停車場在2014年12月由大富基業有限公司以1.63億元購入，較估值9100萬元高近8成。2016年3月，新管理公司被揭發對兩個非牟利機構額外徵收相等於租金兩成的管理費，被指違反要提供「優惠租金」的條款，同年12月停車場內一個辦公室被改為安老院。 2014年5月興田商場由商人林子峰以2.1億元買入，隨即把停車場翻新，並把商場改名「藍天新城」，2015年1月，停車場的300個車位被拆售，總值2.1億元，一個車位一度被炒高至96萬元，是次出售已抵銷2015年的買入價。2016年被商場空置率達32%，而街市空置率更高達71%。 2015年12月廣田商場由友文投資有限公司以4.07億元購入。2016年7月被揭管理公司將車位租予非當邨的居民，疑違反地契。2017年8月被揭發向5間非牟利社福機構收取等於租金8成的額外管理費，被指違反要提供「優惠租金」的條款，最後5間受影響的機構決定不再續租。  ▲2015年未被出售前的廣田商場 / 觀塘友 ▲改造後的啟業街市，報導指將會以6.2億元出售 / Google商場易手後，新業主無心經營，領展售賣資產後「拍拍屁股走人」，因此領展更被批評向新業主出售資產時沒有規定新業主如何保障居民的日常生活。有報導指領展正出售旗下17個商場，包括位於啟業邨的啟業商場，從以往的例子中看到公共資產私營化後，投資者只會考慮資產值不值錢，而不是從居民角度出發，即使居民抗議、指罵，政府施壓，投資者都不必考慮，可謂「奈佢唔何」。解鈴還須繫鈴人，解決方法始終由當年「變賣民生」的政府回購出售的商場及街市。 |
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當興民邨變成「孤島」 居民生活誰關心
領展﹙舊稱「領匯」）自2005年接管房委會轄下的公屋商場及街市後，就不斷加租，不少小商戶抵不住昂貴的租金而結業或遷出，領展繼而引入連鎖店，令居民的選擇減少，而租金的升幅最後也要轉嫁給居民，令居民飽受物價高之苦。位於山上的柴灣興民商場，更是一個「獨特」的例子，興民邨現時更是「孤島」的狀態。  ▲住有1600人的興民邨，當中近1千人是長者/ Wikipedia common2010年，商場內唯一的酒樓因抵不住不斷上升的租金及不穩定的租約期而選擇結業，引起居民的憤怒，當時一眾長者更朝八晚六靜坐，拉橫額抗議領展的惡行，但領展無視民怨，更將酒樓的位置租予老人院，令當邨的老人家少了食物便宜而又可聚腳的地方，自此興民商場的人氣一落千丈。  ▲2014年的水牌的情況/ Grassroots O2
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2016年5月，興民商場成為第三批被領展出售資產的物業，以2.08億元售予佛山順聯集團旗下的傑豐有限公司，領展剩賺近九千萬。易主後，美好的前景沒有到來，更惡劣的環境正壓向興民邨的居民。商戶批評新業主管理消極，垃圾沒有清理，地板沒有清潔，更有商戶被水渠滴水困擾，但要商戶自行解決，甚可悲的是，商戶均稱領展的管理比新業主更好。 去年6月，所有商戶陸續收到新業主的提早解約通知，又要求商戶在今年2月之前將店內還原。原本商場還有香燭舖、牙科診所、補習學校、髮廊、藥房、洗衣店、麵包店等，2月後商場成為「死場」一個，昔日的熱鬧不復見。  ▲被圍封的興民商場 / Grassroots O2商場直至現在仍然被圍封裝修，有六千一百人居住的興民邨變成了「孤島」，只剩下一間超級市場，但根本不能滿足居民的生活所需。興民邨是「老人邨」，較為年輕的可以在興華商場或柴灣街市購物，但叫不便遠行的長者如何應付生活所需？興民商場一度傳出變成國際學校，商場改裝後只會餘下5間店舖，裝修後又會否大幅加租，最終結果是如何沒有人知道。因此領展更被批評向新業主出售資產時沒有規定新業主如何保障居民的日常生活。  ▲七月時懲教署伙同社企開麵包店助更生青年，但開幕禮之後店舖繼續圍封 / Jojo Chan@東區友新業主沒有諮詢居民所要，領展售賣資產後「拍拍屁股走人」，任由居民的自己死活，房委會的宣傳刊物寫道：「房委會肩負重責……提供各式各樣的零售和配套設施，遍及全港轄下屋邨，確保轄下屋邨的主要零售和社區設施齊備，配合居民日常所需。」實情是公共資產私營化後，投資者只會考慮資產值不值錢，而不是想居民所要，即使居民抗議、指罵，政府施壓，投資者都不必考慮，可謂「奈佢唔何」。解鈴還須繫鈴人，解決方法始終是由當年「變賣民生」的政府回購出售的商場及街市。 ↓ 回顧一下興民邨起初落成的熱鬧 ↓ |
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厚德商場如何進化為「雞圍」？厚德商場的茶記
作為一名坑口街坊，你還記得祥景茶餐廳的新鮮出爐麵包以及臺樓的炒公面麵嗎？這兩款茶記美食當年曾經出現在厚德商場，為街坊們津津樂道，甚至有區外人特意前來一嚐。  ▲ 位於2樓的祥景茶記 / Openrice其中我最愛的是祥景茶餐廳，那是厚德商場最動人的時光。小時候窮，出外用膳是一件很奢侈的事。但偶爾父母也會帶我到祥景吃早餐，「呢到沙嗲牛麵好好食架」老竇總說，還答應下次帶我來吃晚餐。現在回想起來，老竇未必是愛吃沙嗲牛麵才選擇於早上光顧，或許只是因為早餐比較便宜，父母的辛酸從不願對孩子透露半點。  ▲ 當年一份早餐只需19元 / 網上圖片同期地下有另一間厚德茶餐廳，不過我們很少去。老竇形容是企堂(伙記)差別，他經常讚祥景內的企堂大部分都「話頭醒尾」、「落單快手」、「吹得兩嘴」；還有門口的麵包部，經常有麵包新鮮出爐，捧著熱騰騰的麵包一口一口地咬是我童年最愛。 結果，大概於2008-09年左右，祥景結業了。去祥景吃晚飯卻成為了一個不能完成的願望。聽街坊說屯門還有一間祥景，我卻提不起勁去尋找了，因為不是屬於我的回憶。  ▲ 屯門的祥景仍有出爐麵包 / chingchinglui臺樓則屬於領展時代，他勉強算是一間茶餐廳吧。我和朋友一致認為，他們的炒公仔麵是店內最好的食物。無他，只因夠鑊氣。可惜，他是場內最後一間茶記，自去年翻新後茶記於厚德商場正式劃上句號。  ▲ 臺樓的伙記未必是最好 但混熟了之後覺得有街坊feel / 將軍澳+西貢友取而代之的是一間叫青越的越南菜館，開幕時曾經去督了一眼餐牌，看見那$40-70元不等的早餐，我馬上逃之夭夭，然後就沒有然後了，因為午餐晚餐我沒有勇氣去看餐牌。 最動人時光 未必地老天荒 同期加入的店鋪，不只是青越。商場內，眼中所見是季悅、翠華、韓樂、Physical；腦中所想卻是天橋上那兩間玩具店、２樓和地下的茶餐廳、轉角的電器鋪，新與舊總在我腦海中交戰著。  ▲ 舊時的厚德商場，轉角位是間電器鋪 / 網上圖片還記得那間電器鋪即將結業時，我買了一盞床頭燈，至今仍放在床上。閒時晚上我會關房燈而選擇開那盞床頭燈，配上泛黃色的燈泡繼續發光發亮。感受著燈泡的餘溫，彷彿與已逝去的厚德商場仍相連著。那是我和厚德商場最後一點連繫。  ▲ 右邊是間電器鋪 / 回魂夜本帖最後由 folee2008 於 2017-11-13 09:57:45 編輯
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至於年代更久遠的美食廣場、大滿貫、八佰伴，我依稀有一點記憶及畫面，僅此而已。  ▲ 2003年之前，厚德曾經出現過的美食廣場 / 網上圖片最熟悉的陌生感 直至近來，突然對樓下的厚德商場覺得有點距離感。不知大家有否想過，某一天你會對樓下的屋邨商場感到陌生？那種感覺是每天你都會於商場中經過、行逛、穿梭、往返，但總對眼前的一切卻未能產生半點歸屬感。  ▲ 商場最近的樣子 / 網上圖片走廊、階磚、牆壁、店鋪每隔幾年總會翻一翻。就算想把店鋪記下來，到某一日又會發現該店突然消失了，有時嘗試回想店鋪的前身、前前身甚至前前前身，但印象總是十分模糊，或許這就是陌生感的來源之一。  ▲ 厚德商場總是鋪來鋪往 / 將軍澳+西貢友「每日的必經之路非常陌生」 我總會這樣形容過去十多年的厚德商場。 ▲ 商場永無間斷的裝修、翻新、換鋪 / 攝於2015年12月 @將軍澳+西貢友我最熟悉的，仍是十多年前那黑灰色夾雜的階磚。小時候很喜歡玩「只行走在黑色階磚上」的遊戲，當年已經覺得是一種娛樂。  ▲ 電影回魂夜中紀錄著舊厚德商場的一切 / 回魂夜 截圖還有天橋中間天花板的大型鏡面，每次行過總忍不住向上望，望向鏡中的自己，那是一個有趣的倒影。當年天橋一隅還設有幾張椅子，可以讓街坊們坐下聊天。  ▲ 天花板的鏡面 / 回魂夜 截圖到了現在，整個商場都很光很亮很新，但我真的說不出有甚麼特別的裝潢，更不知道有哪間特別的店鋪。最後發現，原來認不出、記不住才是常態。 全因領展對翻新有種癖好，一種能賺大錢的癖好。 本帖最後由 folee2008 於 2017-11-13 09:58:57 編輯 |
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變幻才是永恆
領展時代，厚德商場經歷過兩次大型翻新工程。2007/08的那一次，大部分小店、街坊鋪都在這一波翻新浪潮及續租風波中結業。當年有組織做過調查，發現翻新後的厚德商場連鎖店比例及增長率均為全港第一 (領展旗下)。可惜我已經記不清楚地上那黑灰色夾雜的階磚是不是也在這次大改動中被更換了，只知道我所熟悉的街坊鋪多數都在這段時間消失。  ▲ 組織「領匯監察」調查結果(一) ▲ 組織「領匯監察」調查結果(二) ▲ 連接厚德商場兩翼的天橋的大部分舊式商舖不獲續租 / 網上圖片去到2016/17年的那一次翻新，足足裝修了最少一年。整個商場沙塵滾滾，空氣中瀰漫著充滿天拿水味。當時朋友都開玩笑說，在商場吃飯等同吃塵，但一眾街坊都別無選擇。「資產提升」、「翻新工程」、「物業改善」是由領展決定的，其他人如街坊、租戶、顧客也沒有權利說不，我們於最貼身的屋邨商場一事上任由領展擺佈。  ▲ 最近一次的翻新工程 / Kenneth’s Blog可恨的是，今次翻新亦逼走了 臺樓。直到最後一間茶記也將消失，我深深感受到原來變幻才是永恆。  ▲ 厚德商場最後一間茶記結業 / 將軍澳+西貢友知否世事常變 變幻原是永恒不必怨世事變 變幻才是永恒 當年黃霑的詞已道盡一切，可惜領展的維度只存在於租務、價值、盈利、股價之上，故變幻必然服務於賺錢的宗旨，其他一切於領展眼中毫不重要。的確，一隻會生金蛋的雞可能比不上領展眼中「都會」級的厚德商場。 「雞圍」與街市 或許現在應該改口叫TKO Gateway。當聽到這個改名的消息時，我第一反應是如何跟父母說明甚麼是TKO Gateway，想了又想，也不知道該如何跟雙親解釋。老人家對英語一竅不通，不能理解Gateway 的意義，我只好笑著跟他們說現在商場變成「雞圍」了。那是一個由網友興起所改的花名 gateway gateway 雞圍 雞圍，實在不得不佩服網友的創意。  ▲ 商場改名時有大型的活動 / 網上圖片巴士公司亦需向領展妥協，將厚德商場的站名改為重華路，實在令人有點愕然。幸好，人的慣性是很強大的，多聽幾次就會習慣了，反正都是過了回旋處加一個彎位就準備下車，分別不大。但對於依賴報站系統的人怎辦？他們聽到重華路懂得下車嗎？還是知道要在緊接厚德邨的站下車？問得太細，就自討沒趣了，因為領展不會想這種問題。  ▲ 九巴於16年9月改稱此站為「重華路」/ Wiki翻新已成、店鋪已換、名稱已改、剩下的街市必須得跟著一起升級，這才能展示「都會」級的價值。所以，街市關閉了。整個街市被鎖起來，實現領展的升級大計。那一套翻新、加租方程式來得太狠太絕。 街市可關、郵局可遷，於租值真理面前，一切都得讓路。我唯一的小小心願，是街市重開後的名字不會太難聽。MC BOX厚德市場、本澳市場，光想也令人頭皮發麻。  ▲ 街市預計於明年2月重開 / 將軍澳+西貢友 ▲ 當日將軍澳郵政局被逼遷至明德商場 / 將軍澳+西貢友世界上沒有無緣無故的愛，亦沒有無緣無故的恨。的確，有很多人認為領展翻新商場街市能「搞旺」該處，商戶也能嚐到甜頭，買了股票的亦能分一杯羹。 但我想我不會愛上領展了，你呢？  ▲ 昔日的厚德商場 / 房委會本帖最後由 folee2008 於 2017-11-13 09:59:52 編輯
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